房产交易增税效应与市场走势分析

本文摘要：内容摘要：商品房住宅价格持续上升的现实早已引发全社会的普遍注目。本文融合国家“房产新政”以及市场对政策的反应，深入分析了我国房产市场，尤其是商品房住宅市场独特的一些特征，重点阐释了房产交易减税的政策效果。 关键词：房地产 商品房 住宅 政策 尽管理论界和房地产业界对这些年我国房地产市场状况的观点不一，有时甚至不存在白热化的争辩，但是对于许多城市商品房住宅价格的持续走强，官方主导的观点还是指出当前房价归属于出现异常涨升或房地产泡沫，从而有了一系列国家涉及削减政策的陆续实施。

内容摘要：商品房住宅价格持续上升的现实早已引发全社会的普遍注目。本文融合国家“房产新政”以及市场对政策的反应，深入分析了我国房产市场，尤其是商品房住宅市场独特的一些特征，重点阐释了房产交易减税的政策效果。

　　关键词：房地产 商品房 住宅 政策 　　 　　尽管理论界和房地产业界对这些年我国房地产市场状况的观点不一，有时甚至不存在白热化的争辩，但是对于许多城市商品房住宅价格的持续走强，官方主导的观点还是指出当前房价归属于出现异常涨升或房地产泡沫，从而有了一系列国家涉及削减政策的陆续实施。　　在这些政策中，国家2006年8月1日开始实施的房产新政是业界尤为注目的政策之一，房产交易市场的目光大都集中于房产新政所规定的税赋减少，因而7月底的前几天不少城市都首演了房产交易的“洗钱大战”。比如，北京二手房在2006年7月27、28、31三个工作日的总过户量为3660户，日均1220户。

对比2006年8月1日的100户过户量，前后相差悬殊；上海、杭州等房地产热点城市也都有与北京类似于的情形。　　国家为了诱导房价的过快快速增长，规定自2006年8月1日起对购置5年内的商品房住宅展开出让时，要交纳5%的营业税及其可选，同时交纳20%的所得税。按照上述追加税赋的估算，一般的有税房源要提升7%～9%左右的交易成本，这毫无疑问不会很大地诱导住宅房产的交易量。如果新的政策使得购房市场需求上升，最后造成住宅价格比较稳定，那么毫无疑问是一项利国利民的好政策。

但是，从10个月的市场实践中分析，全国各大中城市的商品房住宅价格跌到较少上涨多，新政策并没带给预期的效益。　　 　　我国商品房住宅市场的特点 　　 　　 （一）市场具备不几乎竞争性 　　当前我国的房地产市场还意味着是一个定市场，作为参予其主体的房地产企业只不过显然不属于确实市场的竞争者。

　　这是由于掌控着市场多数资源的房地产企业往往与政府管理部门不存在着千丝万缕的联系，有些企业索性就是政府一些部门的辖下机构，尽管表面上展开了升格、管理体制。这类企业可以较为便利地从所谓的土地招标中获得自己失望的研发用地，甚至获得登录的政策性房地产开发项目。

这类企业对政府的倚赖以及政府对其关爱的先天条件，绝不是任何其它一家一般企业所需要相提并论的。　　其次还展现出在超额利润的提供方面。在一个确实市场竞争的环境中，应当很少不存在无风险地获得100%甚至更高平稳收益的项目。

即便是在我国目前市场经济程度尚能不充份的社会里，需要找到除房地产以外的这样超额利润的行业也是很艰难的，而这样的现实显然明白正确性地普遍存在于房地产开发项目中。我国的房地产企业在政策的避难下需要以很低比例的自有资金再加大比例的银行贷款启动研发项目，最后赚无风险的所谓商业利润。当然，这样的利润最后某种程度不会被获得者们描绘成10%左右的合理利润，甚至还有可能经常出现帐面亏损的财务报表，并获得政府管理部门的同意。

　　而对于一些确实的民营房地产企业，如果依靠这里所谓的市场竞争，是很难获得众人广泛寄予厚望的房地产项目的。　　（二）政策具备易变性 　　首先是金融政策方面的问题。

房地产市场是一个资金密集型的市场，无论对于发展商还是建筑商，抑或是商品房产的个人购买者，都必需不具备较强的资金实力或融资能力。就当前及今后一段时期内而言，房地产市场各方的参与者必须靠借贷展开涉及的经济活动应当是不争的事实。因此，国家针对房地产市场的金融政策变得尤为重要，是平稳市场的基石。

从现实看，单就最近几年内经常出现的牵涉到房地产银行贷款时紧时松的政策变化，就造成了市场的很大不平稳。　　在两年前的浙江，当银行忽然放宽对房地产企业的贷款时，不少楼盘立刻陷入难以为继的局面，企业被迫无可奈何比银行贷款资金成本高若干倍的抵押资金以解法燃眉之急。这种利用抵押资金建房的事例也许只有在我国的类似国情下才不会经常出现，并沦为当时工程建设行业和融资行业的一道独有风景，引发社会的普遍注目。

这样夹住研发企业资金成本的金融政策，不致提升房屋的建设成本，最后导致商品房住宅价格的提升。　　与此对应的是，对个人的住房贷款也时紧时松。

有时银行为了拓展业务，不会普遍宣传，甚至特地上门为个人房贷服务；有时又竖起官商的架子，不理不睬；也有为了某些统计数据的可爱，将风险小的个人房贷重制到其它贷款业务之中。多变的贷款政策就连专门从事个人住房信贷的业内人士，也要常常理解近期的文件规定和文件以外的上级精神。

　　其次是土地管理政策问题。城市中的房产研发用地计划必要关系到房地产市场的价格南北。在我国，政府是土地的惟一供给者，土地供给不存在着无与伦比的垄断性。

土地管理政策的松松抱住，终将造成一部分人在这个市场中暴富或亏损。比如，忽然暂停某类用地的审核、随便转变城市用地规划等行政上的脑溢血不道德，都很有可能避免出现社会长时间的房地产投资活动，导致人们心态的不平稳。这个问题中，别墅用地方面的政策是最能解释问题的。防止一些人依赖政策的“红利”不劳而获地经商和由于政策的转变而致贫，应当是一个现代型政府希望超过的勤政目标。

似乎在这方面，有关方面做到得还很缺乏。　　再度是住房改革目标的反复无常。

上个世纪***十年代的住房改革曾多次是牵动全国千家万户的艰苦的社会工程。中止国家和企业的福利住房分配制度，创建商品房体系，实施货币化移往制度的改革设计最后踏上轨道。

　　但是，就在亿万民众对这项改革作出仅次于的解读和仅次于的壮烈牺牲，并以此换取住房制度改革的初步成效后，改革的成果最后却又被一些包覆着部门特权及个人利益的经济适用房、单位自建房、集资房等五花八门的“审核房”、“权利房”和“身份房”所淹没。事实上，全国的政府公务员及其参考公务员管理的一大批人群都没确实转入住房改革后的住宅市场。他们一般是以市场价格三分之一或一半的代价，获得自己的私有房产的。住房改革目标的反复无常使得刚踏上市场方向的住房分配制度转入一个似是而非的价格双轨制的怪圈。

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